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2017-08-30 14:53:43北京晚报
物业纠纷业主胜少败多 业委会加入诉讼成新潮流
发布时间:2017-08-30 14:53:43 文章来源:北京晚报 网络编辑:刘洁

  插图 王金辉H120

  如果将诉讼看作是物业公司和业主之间的天平,那么他们在两端的诉求,会出现一个有趣的现象:当物业公司作为原告时,他们的目的很“单纯”,绝大部分是为了追缴物业费;而当业主作为原告时,他们则更“较真”,从绿地到电梯,从违建拆除到楼道卫生,甚至包括了业委会的法律权责等,多样且精细。

  一方要服务费,另一方要更细致的服务,这一矛盾是法院涉物业纠纷的主流。记者梳理北京一中院近五年审理的案件发现,此类案件中,物业公司要比业主的胜诉率高。因为单个业主的力量薄弱,业委会作为原告,逐渐加入这类矛盾纠纷的法院诉讼中。

  数据

  多是物业告业主 业主胜少败多

  从案件数量上看,从2013年至2017年,5年间,北京一中院民二庭受理各类涉物业纠纷案件1373件,这几乎占到该庭全年结案总量的18%左右。

  从案由及案件讼争标的类别来看,由物业公司作为原告提起诉讼的案由相对较为单一,几乎全部为追缴物业费纠纷,而由业主、业委会作为原告提起诉讼的案件则在案由上呈现出多样化、精细化的趋势,包括物业公司所提供的服务不符合合同要求而产生的违约、物业公司擅自增收服务费或私自占用绿地、共有区域以及在财产、人身等方面对业主的侵权等。

  从诉讼主体上看,物业服务公司作为诉讼主体具有相对优势。以今年为例,截至6月底,以判决方式结案的100件物业案件中,由物业公司作为原告提起诉讼的有90件,占总数的90%,且胜诉率较高。由业主作为原告提起诉讼的则仅有10件,占总数的10%,而业主提起诉讼的案件,胜诉率往往较低。

  据一中院法官介绍,其背后的原因是,相对于业主个人来讲,物业公司一般有相对较为固定的专业律师来负责企业的法律业务,因此,无论是在法律知识和证据收集上,还是在诉讼经验方面都比业主更有优势,这就容易导致目前物业公司的整体胜诉率较高。

  虽然涉物业纠纷调撤情况相较其他案件较好,但当事人再次诉讼的比例远大于其他类型案件,而再次诉讼的调撤比例较低。

  案例

  业委会提起诉讼 举证能力待加强

  近五年来,涉物业纠纷案件的主体,从单一的业主与物业公司纠纷,向业主委员会与物业公司纠纷以及其他群体性纠纷发展。2017年上半年,一中院共受理了28起业委会为主体的涉物业纠纷。

  业主委员会弥补了业主在诉讼权利上的先天不足,但由于举证能力尚弱,诉讼结果还不乐观。

  2004年1月,昌平区某小区物业管理委员会与A物业公司签订了《物业管理服务合同》,合同约定物业公司除提供物业服务外,还负责管理物业档案、公布物业管理费收支经营、供暖收支等情况。

  2012年8月,该小区经备案成立了业委会,后业委会与该物业公司产生纠纷,业委会起诉要求物业公司公布包括中小工程维修费、车位费的收支情况、消防验收图、对外广告合同等共7大项内容。

  一审法院受理后,驳回了业委会的诉求。业委会上诉至一中院。法院审理认为,业委会代表全体业主为公共利益提起诉讼,主张要求公开、查阅涉及业主公共利益的信息资料的,应当依法准许,但物业公司的披露义务应限定在公共利益范围之内。

  本案中,A物业公司在向业委会的复函以及在建委的公示材料中,已经公布供暖设施维修、车位费收支等情况,应视为物业公司已经履行了公示义务。

  对于业委会认为应公示而未公示的文件类,像对外广告合同等内容,因A物业公司否认持有上述材料,故在缺乏证据佐证的情况下,法院无法支持业委会的诉讼请求,故维持原判。

  案例

  公共设施损害 业主遭殃告物业

  公共设施的维护、修理,是物业公司提供服务的重要内容之一,也正因此,围绕着公共设施的纠纷,成为业主和物业公司诉讼的焦点的之一。

  B物业公司为延庆某商业楼提供物业服务,该楼各房间屋顶均安装了烟感器和喷淋器。孟某系该楼3层312室业主,高某系该楼4层412室业主,高某利用412室经营拔罐理疗等美容养生项目。

  2014年12月的一天,高某屋内的喷淋器突然爆裂,向室内大量喷水,后B物业公司员工到现场进行了相应处置,喷淋器停止喷水。由于楼上喷淋器事故导致自家地板、家具被淹,孟某向法院提起诉讼,要求高某、B物业公司赔偿经济损失。

  一审法院判决B物业公司承担赔偿责任。物业公司不服判决上诉至一中院。本案中,高某室内消防喷淋头爆裂喷水,致居住楼下的孟某家中财产受损的事实,各方当事人均无异议。

  法院认为,涉事消防喷淋头虽然安装在高某室内,但该设备系公共设施,B物业公司作为物业管理方,负有维护管理的义务。

  为探明消防喷淋系统启动的真实原因,应当委托具有专门技术知识的机构进行鉴定,而作为管理义务人的B物业公司,负有举证责任。B物业公司明确提出放弃进行司法鉴定申请,即意味着其应当依法承担举证不能的不利后果。法院二审驳回其诉求,维持原判。

  案例

  小区出现违建 物业并无权拆除

  小区违建,既让那些安分守己的业主恼火,也让物业公司烦心。一旦小区出现了违建,这事归谁管呢?

  张某为昌平区某小区的业主,C公司为该小区的物业公司。2014年,小区5-4-701业主在公共露台搭建房屋。

  张某认为物业公司未对该小区5-4-701业主的违法建筑尽到制止、处理的责任,诉至法院要求其履行合同及法律责任,协助相关机关拆除违建,赔礼道歉等。一二审法院均驳回了张某的诉求。

  本案中,张某诉求的违法建设行为发生在2014年,C物业公司出具了2014年8月22日向昌平区建委房屋安全管理科寄送关于违建材料的底单,经法院查询,该快递在2014年8月23日由昌平区建委房屋安全管理科相关人员签收,从该底单上可以看出,上面标明的文件性质为“关于违建10-2-101、5-4-701”。

  故法院认为,C物业公司已及时向有关行政管理部门报告,尽到了报告的义务。

  另外,昌平区城管局已经向5-4-701业主下发了《责任改正通知书》和《谈话通知书》,亦说明相关行政执法部门已经了解到违法建筑的相关情况。

  法院认为,物业公司对小区部分业主的违建,有及时向有关行政管理部门报告的义务。但认定、查处、拆除违法建筑职责并非物业公司的责任,不应对物业公司过多要求。

  案例

  物业诉众业主 法院调解成功

  物业费纠纷目前仍然是涉物业纠纷的主要类型,但在诉讼实践中,物业公司起诉业主索要物业费时,一般只涉及物业收费标准,几乎不涉及服务标准。这两条标准,成为物业费纠纷中争议的焦点。

  2009年4月,D物业公司与延庆某小区业主签订《物业服务合同》。2011年12月,因D物业与业主关系矛盾激化,该小区业主委员会发布公告要求于当月31日终止与D物业的物业服务关系,D物业遂如期撤出该小区。

  2015年,D物业起诉至法院,要求该小区30余户欠费业主,按照合同约定的收费标准缴纳物业费。业主以服务不达标为由,拒绝向物业公司缴纳物业费。

  该案一审法院认定D物业在提供物业服务期间,有关卫生、安保、绿化、公共设施维护等方面均存在诸多问题,遂对物业服务的收费标准采取了打折处理。30余名业主不服上诉。

  二审审理过程中,二审法官亲赴延庆该小区,在现场对业主进行明法释理,针对不同业主提出的抗辩理由,进行现场勘验,与物业公司人员一起对小区物业存在的问题进行明确,对部分业主提出的不属于物业服务范围的事项予以释明,提示其可以通过其他途径解决矛盾。

  最终,在长达六个小时不间断的现场调和后,大部分业主与物业公司当场签订调解协议,并即时履行。

  本报记者 张宇 J223

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