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2018-05-30 15:30:55北京晚报地库产权与物业管理权分离引发怪现象
地库产权与物业管理权分离引发怪现象
美然动力街区地上停车见缝插针 地下车库空荡荡
发布时间:2018-05-30 15:30:55 文章来源:北京晚报 网络编辑:李亚敏

  地下车库空空荡荡

  地上空间供不应求

  建成入住十余年来,朝阳区“美然动力街区”小区风波不断,近日再曝小区地下车库出现纠纷。有A2区业主告诉北京晚报记者,为了在A2区地库内停车,她在物业方和地库产权方分别办理了车证,相当于停一辆车交了两份儿钱。不合理的现状背后,潜藏着何种利益纠葛?对此,记者进行了调查。

  ■现状:地下车库成“摆设”

  前天上午,记者在“美然动力街区”A2区看到,小区公共空间被严重挤占,消防通道和小区绿地也停放车辆。有业主担心,一旦出现突发情况,停车乱象会阻碍救援车辆进入小区。

  多位业主表示,近半年来,地库产权方和小区物业出现利益纠纷,部分业主车辆变得“无家可归”。“车主们要么在小区地面上“见缝插针”,要么去朝阳北路辅路上另寻出路。”一位业主说。

  记者在A2区内发现一个怪象,尽管地面车位严重紧缺,但地下一处面积超6000平方米的地下车库却堪称“摆设”。该地库刚经过翻新和修缮,但几乎无人使用。据地库产权方透露,地库施划车位159个,可满足大多数停车需求,但目前仅15名业主办理了车证。为什么大家在地面上“抢车位”,冒着“被贴条”的风险去挤占社会道路,也不愿意在家门口的地库里停车呢?

  ■原因:产权变更业主吃了“挂落儿”

  记者调查发现,小区地库产权和小区物业管理权出现矛盾是焦点所在。据了解,地库的产权方是“北京揽月天和餐饮管理有限公司”(下称“揽月天和”),而非小区物业“北京昆和物业有限公司”(下称“昆和物业”)。

  小区开发商“北京美晟房地产开发有限公司”(以下简称“美晟地产”)办公室主任刘先生告诉记者,A2区地库原是开发商产权的小区配套设施。但因开发商与他人存经济纠纷,朝阳区人民法院依法对该公司资产进行了委托拍卖。2016年末,A2区地库1层及地下1层地下室产权被“揽月天和”公司以940万元价格买走。

  地库产权变更后,引发昆和物业不满。据“揽月天和”公司负责人张先生介绍,此前他们进驻小区,准备对地库进行翻新改造时,就遭遇物业方面的阻挠,后者不愿交接地库。

  其主要原因是,物业此前将地库车位向业主出租。2017年12月起,由于“揽月天和”公司启动地库施工,准备重新对外租售。业主车辆只能移出地库,间接导致之前签署的车位租赁合同中断。

  业主赵女士称,业主们发现地库产权变更后,曾找物业协商退款。但物业认为,依据《合同法》229条之规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,即“买卖不过租赁”,不能予以退款。

  赵女士表示,此前业主与物业签署的租赁协议长达十年,有人为此交付了数万元停车费,“现在地库产权方突然变更,新的产权方不承认这个合同,物业又不愿把原来的钱退给我们。在纠纷没解决之前,业主哪还有钱到地库重新租车位呢?”她表示,由于上述双方僵持不下,业主“坐吃挂落”。之前停在地库里的车,一股脑涌上地面。

  小区群聊记录还显示,地库产权变更后,有业主咨询物业得知,如果业主在地库重新租车位,出小区大门时,可能被物业再收一次钱。多名业主称,尽管物业目前没这么做,但业主的疑虑并未就此打消。赵女士说,为了在小区里有个踏实地儿停车,即便物业还没退费,她还是和地库新的产权方签了合同。“这就造成了我停一辆车,交两份儿租金的局面。”赵女士解释说。

  ■分析:双方各执一词僵持不下

  长期研究物业管理问题的专家陈凤山指出,物业所称“买卖不过租赁”之说有一定适用前提,即此前物业和业主签署的车位租赁合同必须是合法有效的,这个说法才成立。开发商此前是否授权物业经营地库,便成了焦点,但目前双方各执一词。

  昆和物业负责人张经理在接受记者采访时回应,物业具备车库租赁资质,与业主签署的租赁合同受到法律保护,但这种说法被小区开发商否定。美晟地产办公室主任刘先生告诉记者,开发商曾出具《告知书》通知居民,小区自开始出售之日至今,开发商从未授权任何单位及个人对车库进行管理。那昆和物业为什么能将车位租给业主呢?他表示:“是物业入驻小区后,直接把地库封了几年,之后不顾开发商劝阻和投诉,开始单方经营地库。为此,开发商曾多次维权但没结果,直到现在,物业还占着开发商产权的小区锅炉房。”

  对此说法,昆和物业负责人张经理继续予以否认。他还指出,小区地库被法院拍卖一事本身就不合理。因为是地库中包含着小区配电室、自备井等公共设施,“现在地库被社会公司买走,我们到地库里维护设施,难道还经过别人同意?”他还提到,地库建在小区内部,日后若向社会开放,一旦外来车辆涌入,将增加小区管理难度。

  对于物业公司干预地库经营的说法,张经理也予以否认。他称,考虑到业主无法到地库停车,现在小区里停车并不收费,因此,“不存在停一辆车被收两次钱的情况”。至于业主为何不去地库停车,他认为,是地库施行商业化运作,月租金较之前有所上涨,是业主嫌贵而不去停的。张经理承认,目前物业方和地库产权方出现利益矛盾,需要双方坐下来协商解决。“揽月天和”公司负责人张先生则呼吁,希望政府有关部门能介入协调此事,尽早改善小区停车乱象。

  ■支招:业主可起诉获退费

  物业专家陈凤山告诉记者,当务之急,业主需确认物业之前是否有地库租赁资质。如开发商所述,从未授权物业去经营地库,那业主和物业签的合同就是无效的,“买卖不过租赁”的规定也不成立。

  陈凤山建议,“如果物业公司和地库产权方长期僵持,业主可到法院起诉物业公司,拿着之前的车位租赁合同或收条要求物业退费。如果有业主和地库产权方签署新的车位租赁合同,但出小区大门时还被物业拦下收费,业主可以立即报警,或向属地房管局投诉物业公司非法经营。”但他也指出,业主在解决上述纠纷时,还需查看小区管理规约或物业合同中是否有物业公司对停车设施拥有管理权并收取停车费的相关条款。

  对于物业公司所称,小区地库产权变更后,将增加小区管理难度一事。陈凤山认为,根据物权法规定,小区地下车库应为小区业主优先使用,在未满足业主需求情况下,车库不应对社会车辆开放。

  陈凤山指出,小区配电室、自备井属于公共设施,尽管建在地库内,但产权仍归全体业主所有,不应在法院拍卖执行范围内,不能被私有化。如果地库产权方阻碍物业进入地库维护设施,物业也可以报警。

  陈凤山长期观察北京物管行业各种案例,但他仍感觉,“美然动力街区”这起纠纷极其特殊。“小区的物业公司非常强势,开发商却比较弱势,车库产权被拍卖变更,导致地库的产权和物业管理权发生冲突。而且车主必须经过物业大门才能进入地库。解决起来非常棘手”。

  记者 张骁 文并摄

    (原标题:这里的地下车库空空荡荡)

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