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2018-04-02 15:55:26北京晚报
租生态大棚改农家院 当心!违法承包合同无效
发布时间:2018-04-02 15:55:26 文章来源:北京晚报 网络编辑:李亚敏

  “生态大棚”外观。

  “基本农田保护区”的告示牌就立在土地边上。

  销售展示的“成功改造”案例。

  张先生最近很苦恼:岳父母看好了郊区的“生态大棚”,一心想着买回来改造成农家小院,自己觉得不靠谱可又苦劝不住,无奈之下,他只好给本报打来电话询问:这种把温室大棚改成农家院的做法,真的可以吗?

  销售承诺

  只要不拆大棚框架 其他随便

  记者跟随张先生来到了顺义赵全营镇白庙村边。路边是一眼望不到头的农田,虽然土地里没有任何农作物,但是路边就立着“基本农田保护区”的告示牌。张先生的岳父母看好的生态农家院就建在这片土地之上。

  销售间就是按照1比1比例建成的样板间,这是一个6平方米左右的小房间,旁边就是100多平方米的温室大棚,棚外的空间也有100多平方米。“将来大门安好了,这就是您的院子,您可以盖房子、建凉亭、挖池子,只要您别把大棚的大框架拆了,具体怎么翻修都由您说了算!”出面接待我们的销售给出了非常宽松的改造条件。

  “大棚上面是阳光板,您可以留着当房顶,也可以自己再做个吊顶,做个大客厅,或者装修成3个卧室。咱们这个南侧全部朝阳,做个大落地窗户,采光一点儿问题没有。”销售热情地介绍着各种改造方案,还拿出了一大本宣传册,“这都是打印的照片,是我们之前的客户改造好的,实景图,您可以参考一下。”

  记者看到,这些改造后的房子都有院墙、大门,院子里变成了小花园,大棚里的空间或者被装修成起居室,或者是餐厅,或者是几个相邻的卧室,几乎已经没有任何“生态大棚”的痕迹。“要是用我们的施工队,普通装修也就是六七万元吧,一个月就能装好。”

  销售声称,这一片“生态大棚”规划有100多套,刚刚开盘,优惠价是14.8万元,很快就会涨价,预计八月底交房,已经有十几套售出,还有不少客户交了预定金,“边上还有我们的二期。等全部建完,咱们小区是封闭的,外面有围墙,有24小时的安保,有物业服务,还有餐厅,里面还会挖垂钓园,和一个高档社区没有两样。”

  记者提出了土地性质的疑问,销售一再打保票:“我们拿的这块地不是耕地,是农村集体用地。我们做这个项目都是经过审批的,要不也盖不起来房子啊。我们也不是买卖土地,是生态大棚租赁,您只有使用权。”

  他还专门拿来了合同,点着其中的文字让记者看。“你看这里,‘响应国家关于建设社会主义新农村的号召,发展集农业生产和生态休闲观光为一体的现代自家种植式的生态日光温室,让城市居民享受乡村田园生活’,咱们这种项目,那是国家鼓励发展的。”

  记者看到合同的甲方名称有“生态农业有限公司”字样,而在合同中还有一个条款:“配合甲方对生产基地产品认证工作,自觉接受有关部门监督检查,并提供必要的材料”,销售人员极力解释,“主要是怕有人种大麻什么的。您什么都不种也没事,我们现在的客户就有买来当库房的,那个检查,就是说说,您什么都不用担心。”

  退休老人

  交了十几万租金 全部打水漂

  这名销售“什么都不用担心”的保证,其实只是空头支票。何建国的经历,就告诉人们这种推销商品时的承诺,完全不可信。

  2016年10月,退休在家的何建国,偶然间看到一则广告。位于通州区张家湾镇陆辛庄村的龙鑫泰和生态园正在招租,每户350平方米外加30年租期!何建国畅想了一下:300平方米的大棚,种菜养花,再安放些鱼缸,养上几种热带鱼……

  他当即到陆辛庄村一探究竟,展现在他面前的景象,也没有让他失望。方圆800亩的田地被高墙围住,入口装修得颇气派。“售楼处”里,各种介绍、沙盘、销控表一应俱全,还有样板间:“看起来挺正规的,跟卖商品房一样。”

  按照工作人员的介绍,何建国租赁的是“生态园”中的大棚,每个大棚占地约350平方米,大棚边还会配建一套约50平方米的简易住房——约有50平方米的房屋,被设计成复式结构。

  何建国一次性趸交租金16.8万元,租了其中一套。但到了2017年3月底,也就是合同中承诺的大棚交付日,北京龙鑫泰和苗木中心打来电话,告知大棚未能按时建设完毕,需要延期交付。“接到电话我都没怀疑,可等到4月,我去那边一看,原来建好的大棚也被拆了。”

  此时,何建国才被告知,生态园所处位置,属于国家基本农田,按照规定不仅不能建设大棚,对于土地用途、种植物亦有严格规定。换言之,何建国的“大棚”并非延期,而是违法建设。

  “既然大棚建不了了,把钱退了就行。”何建国表示,租赁合同中第九条中约定,“如果甲方不能及时提供大棚或所提供的大棚不符合使用条件,严重影响乙方正常使用的,乙方有权解除合同”。然而出租方负责人表示,大棚建设投入大量成本,无法交付使用是由于政策变化原因,只能退还部分租金。在多次交涉后,只有部分租户得到了少量退款,大多数租户的租金全打了水漂。

  律师观点

  《承包合同》违反了法律的禁止性规定 应属无效

  京郊生态农家院,独门独户,宽带入户,独立卫生间、通上下水,还有24小时保安,这样的院子只要十几万……类似的广告在网上铺天盖地,宣传用语通常是“适用于养老居住、休闲度假、种植养殖,院内仓储库房、厂房……”

  几年前,开发这种产品的各家生态园都比较谨慎,不仅大棚旁边的房屋面积都严格限制在整个园区面积的5%至8%,还要求租户不能闲置蔬菜大棚,不允许加盖或加层。(注:根据国家相关土地法规和有关政策,为了农产品的集中整理、包装和粗加工,是可以在整个用地上的5%至10%的范围内建造临时工作间为农业服务。)想要更多的居住面积只能通过租赁更大面积的温室和大棚来实现。

  但最近几年,这些限制逐渐被突破。“你可以把大棚外墙再抬高,不超过4米就行”、“只要别把大棚顶换成水泥顶,其他怎么改都可以”……记者在顺义、通州、大兴现场探访的多家“生态大棚”项目,销售已经把“随意改造”当作了主要的销售噱头,“请家里老人过来住,请朋友到这里度周末”是他们向客户推销时对这个产品的主要功能定位。

  而这种情况其实已经严重违法。“农村土地的使用,我们国家是有基本原则的,就是农村集体经济土地,其转让或出租依法不得用于非农业建设。这个原则见于《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地法》)等相关法律法规的再三规定。”亿康律师事务所主任宋积虎提醒消费者一定要注意国家对于土地使用的规定。

  在看过记者拍摄的几处生态农家院租赁合同和现场后,宋积虎分析,生态公司作为甲方(出租方)与乙方(承租方)签订的各种形式的《承包合同》虽名为承包,但根据合同的内容(包括交付标准、物业服务标准、电费、水费标准;有的甚至约定由物业服务中心对本物业提供物业服务等)可以说明,双方实际为租赁关系。

  “结合现实状态可以充分证明,这些合同是典型的、《土地法》中提到的用‘对外租赁农业设施、农用地或耕地的合法形式’来‘掩盖改变土地性质进行建房用于商业经营的非法目的’,在此情况下,双方签订的《承包合同》违反了法律的禁止性规定,应属无效。”

  宋积虎律师还翻出了《土地法》第七十六条让记者注意,这一条中有如下的规定:对符合土地利用总体规划的,没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,可以并处罚款;对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  宋积虎律师提醒消费者一定不要轻信销售的承诺购买此类产品,“购买此类农家院的消费者很可能面临的不仅是购房款、装修款的损失,一定要慎重。”

  (租用大棚的受访者为化名)

  记者 周明杰 吴楠 文并摄

    (原标题:租生态大棚改农家院 当心!)

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